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國內樓市

抗疫影像 再度被祭出的“無理由退房”

2020-02-11 17:50 觀點地產 佚名

為了拉動銷售回款的進度條,房企們搬出各類如線上營銷等舉措,其中不乏一時間內出現的大量“無理由退房”活動。

29-10日,融創中國先后公開表示,對上海區域、東南區域、北京區域等三大區域的指定項目推出無理由退房政策,即210日至331日認購融創北京指定項目,認購之日起享受30天內無理由退房,覆蓋上海、江蘇、安徽、浙江、北京、濟南、太原等60個城市。

同樣于210日,據花樣年官方消息,該公司推出5大措施進行線上營銷推廣,其中包括30天無理由退房、商辦類項目產品享10%首付、線上認購10000元優惠等。

事實上,在疫情大范圍爆發之后,各大房企便相繼開啟了線上售樓+無理由退房的營銷活動。上周,保利發展、碧桂園清遠、綠地湖南、時代中國、富力、雅居樂等房企也均有相關舉措推出。

佛山市房地產協會副會長駱儀克認為,這類“無理由退房”的營銷舉措對穩定市場有利,為后續時期保持市場熱度和購房的關注度,可以提供有效幫助。

但同時又有業內人士表示,“無理由購房”只是噱頭,是消除購房疑慮的一種心理暗示,對于后續樓市的影響有限。中原地產首席分析師張大偉同樣覺得,無理由退房30天這種營銷噱頭對市場毫無用處,起碼要3-6個月的無理由退房周期,才能對市場有一定的推動影響。

“無理由退房”之初

應對重復的危機時,過去的經驗往往是人們借鑒的首要選擇。

回溯歷史,“無理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年,潘石屹在銷售SOHO現代城時首次提出“無理由退房”,直到1999年底現代城二號樓入住時首次采用,當時概念解釋為:“無理由退房”是買賣雙方協商一致的合同解除,即“發展商同意買方退房的一種提前的放棄抗辯的同意表示”。

“既然日子過不下去了,不如心平氣和地離婚。”當時的潘石屹如是說道。

兩年之后,2001年房地產入住問題集中爆發,各種延期交房、擅改設計、面積縮水等等交盤暴露出越來越多的問題,讓當時火熱的房地產市場突遭冷空氣。也正是這時,潘石屹提出了“年息10%的無理由退房”。

這一升級版的“無理由退房”,一是供業主決策的時間延長,決定是否退房的時間由過去的“收到入住通知10日內”改為20天;二是將原來的“退房款+銀行活期利息”改為“退房款+10%的年息”。不過當初接踵而來的,是業內對于“擾亂市場,哄抬物價”的反對聲。

盡管多年來爭議不斷,但每當房地產市場不甚提振、房企去庫存和回籠房款壓力大之時,“無理由退房”這樣的營銷策略還是伴隨其后。

見諸于2008年,北京樓市下行,各種降價促銷手段依舊無力之際,又再次掀起“無理由退房”之風。北京的東亞三環中心、中體奧林匹克花園等都相繼推出“純粹無理由退房”政策,當時很多簽約者表示,無理由退房政策是其看中的一大賣點。

只是令人驚訝的是,作為開創者的潘石屹,居然公開炮轟起了無理由退房,他同時提出,中國房地產界有人不斷地創新,如“保租銷售”“無理由退房”“零首付”等,“這些都有可能演變成沒有監管的金融產品”。

有證券分析師也在當時提出觀點,退房本身就是違背市場規律的行為,不應該縱容。此時市場上的聲音普遍認為,短期看降價退房行為是利于購房者的,但延長時間線,房價再降,退房又會重現,容易形成惡性循環。

從實際效果回望2008年,無理由退房這樣的營銷方式確實對樓市起了一定的作用,但總體也是“無力回天”。

恒大開創的“無理由退房”

很多不了解樓市歷史的人,也許是從2015年恒大宣布實施旗下所有樓盤住宅實施無理由退房政策,才開始認知這一概念。

2015年,整個房地產市場也是處于悲觀論調。這一年,恒大宣布實施無理由退房政策,購買恒大所有樓盤住宅的客戶,已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務,并且無任何違約行為,則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起,至辦理入住手續前的任何時間,均可無理由退房。

恒大順勢成為首個推出這一舉措的大型房企。一時間,“無理由退房”成為熱議的話題。而此時的看法已不同前幾年,多數業內以為,“無理由退房”的做法能夠強化購房者的入市心理,或許會有炒作的意味,但確實讓購房者放心一些。

得益于無理由退房的實施,恒大2015年累計銷售2013.4億,銷售面積2551.2萬平方米,均創了歷史新高,退房率僅為0.91%

但在2015年、2016年這一特殊節點,部分三四線城市存在價格下行壓力,房企大都不敢跟隨恒大,畢竟貿然大規模實施無理由退房,可能會遭遇批次性退房。

但對于貸款購買的房子如何退,恒大在文件中則沒有給出明確說明。后續購房者在退房周期、扣除違約金、按揭貸款的重新辦理等也出現了諸多爭議。

直到2019111日,東莞市住房和城鄉建設局正式對外發布《關于推廣使用《東莞市商品房認購書(范本)》的通知》稱,在東莞買房,在規定期限內可以提出“無理由解除認購書和退回定金”。而東莞也成為全國唯一一個正式出臺“無理由退房”政策的城市。

彼時東莞市住建局相關負責人便介紹,在全國范圍內有個別企業推出“無理由退房”,但實際操作中前提條件比較苛刻,退款時間也比較長,往往引起購房人投訴。

疫情之下的“無理由退房”

回到當前,疫情肆虐之下,房企賣房回款仍為重中之重。目前已發布未經審核經營業績的房企中,有過半房企1月份的銷售額同比下降,其中不乏碧桂園、恒大、融創等龍頭房企。

為此,房企正絞盡腦汁地提振銷售信心,重新祭出“無理由退房”。

上述提及的融創已有三大區域加入“無理由退房”行列,覆蓋全國60個城市。其中,對上海區域及北京區域指定項目,210日至331日期間,自認購之日起至331日享受無理由退房,時間最長至50天;對東南區域指定項目,29日至331日期間,自認購之日起可享受“30天內無理由退房政策”。

據其官方微信披露,認購人申請無理由退房需滿足以下條件: 一是,認購的項目僅限于上海、東南區域指定的適用無理由退房活動的項目;二是,在活動期間進行認購、支付房款;三是,在2020331日前提出書面申請;四是,認購時已滿足房屋所在地購房條件。 融創中國表示,具體執行政策由各城市項目公司做出最后解釋。

花樣年則提出,30天無理由退房”是指客戶線上訂房后,啟用線上下定房源30天可退可換特權,不收取任何費用,即日起至330日;“商辦類項目超低首付”指,活動期間商辦類項目產品,可享10%首付特權。

這兩個房企,1月份的合同銷售金額同比下降均超過10%,可見二者對于抓銷售的需求。只是當下,房企爭先推出無理由退房等營銷活動,是否為有效舉措?

對此張大偉認為,在當下推出無理由退房是無奈之舉,聊勝于無,對于小部分購房者來說,的確可以降低擔憂,配合網上看房,無理由退房的確可以降低購房者的擔憂,但這對于市場來說很難起決定性的作用,市場依然要等待疫情緩解。

(責任編輯:卡布)
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